Договір оренди паю, якого власник не підписував, суд визнає неукладеним лише тоді, коли власник не приймав орендну плату: 28 вересня 2026 року Верховний Суд в один день повернув землю одному власникові (справа №173/1112/22) і відмовив іншому (справа №728/1584/25).
Договір оренди паю ви побачили вперше, коли пішли з’ясовувати, хто сіє на вашій землі. Підпис під ним — не ваш. Фермер знизує плечима й простягає конверт: «Ось за цей рік, беріть». Від того, чи візьмете ви ці гроші, залежить більше, ніж від експертизи почерку.
Договір оренди паю з чужим підписом: справа, де землю повернули
Чоловік успадкував за заповітом ділянку 4,9119 га у Кам’янському районі Дніпропетровщини — свідоцтво від 29 серпня 2018 року. А 20 березня 2019 року в реєстрі з’явилося право оренди фермерського господарства «Барвінок» за договором від 15 березня.
У серпні 2022 року він пішов до суду. Почеркознавча експертиза №2737-23 від 18 січня 2024 року підтвердила: підпис виконала інша особа, імітуючи справжній.
Фермер захищався платежами: 10 136 грн у серпні 2020-го, 15 053,50 грн у жовтні 2022-го, 15 050 грн у листопаді 2023-го. Суди цих доказів не прийняли. Два перекази зробила стороння особа без призначення платежу, два останні — вже після подання позову, а підписи на розписках ніхто не перевіряв.
Верхньодніпровський районний суд 29 травня 2025 року визнав право оренди відсутнім і зобов’язав повернути землю. Дніпровський апеляційний суд 11 лютого 2026 року та Верховний Суд 28 вересня 2026 року залишили це без змін. Формула така: наслідком непідписання договору «за відсутності доказів фактичного вчинення такого правочину… є його неукладеність». Тобто немає підпису й немає виконання — немає й договору.
Чому десять років орендної плати переважили
Друга справа — із Ніжинського району Чернігівщини. Власник двох ділянок (4,97 і 0,89 га) здав їх ПрАТ «Кремінь» у листопаді 2011 року на п’ять років. Додаткова угода від 10 лютого 2015 року продовжила строк до вісімнадцяти. Чоловік стверджував, що угоду замість нього підписала дружина. Експертизи почерку у справі не було.
Зате були відомості, видаткові ордери й квитанції поштових переказів: орендну плату він отримував регулярно, з 2015 по 2025 рік. Бахмацький районний суд 6 жовтня 2025 року відмовив, Чернігівський апеляційний суд 24 березня 2026 року — теж. Верховний Суд погодився: якщо договір «виконувався обома його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин» від висновку про неукладеність.
Тобто, хто десять років бере гроші за оренду, той не переконає суд, що оренди не було. В обох постановах суд спирається на позицію Великої Палати у справі №227/3760/19-ц від 26 жовтня 2022 року. Суміжну ситуацію ми розбирали в матеріалі орендна плата є а договору оренди.
Ціна питання відчутна. П’ятнадцять тисяч гривень на рік за неповні п’ять гектарів — стільки переказував «Барвінок» — це близько 1 250 грн на місяць. А строк у вісімнадцять років означає, що розпоряджатися власною землею ви не зможете ще дуже довго.
Як спадкоємцеві розірвати договір оренди паю, якого він не підписував
Крок 1. Замовте витяг із Державного реєстру речових прав: там видно, хто й на підставі чого зареєстрував оренду.
Крок 2. Не приймайте орендну плату — ні готівкою, ні зерном, ні переказом. Гроші вже надійшли на картку? Поверніть їх із призначенням «помилковий платіж, договору не укладав» і збережіть квитанцію. Прямої інструкції про це суд не давав, але логіка обох рішень саме така: у справі №173/1112/22 власника врятувало те, що належних доказів прийняття ним плати не знайшлося.
Крок 3. Вимагайте в суді призначити почеркознавчу експертизу. Без неї твердження «підпис не мій» лишається словами — як у чернігівській справі.
Крок 4. Формулюйте вимогу правильно: не «визнати недійсним», а визнати право оренди відсутнім і повернути ділянку. Чому це принципово, пояснює матеріал про те, який позов подавати, коли підробили підпис на оренді паю.
Якщо плату роками отримували ви або той, від кого ви успадкували землю, шансів мало. Тут потрібен адвокат, і розмова піде вже про дострокове розірвання, а не про неукладеність.
Окрім оренди, складнощі виникають і з первинним оформленням ділянки. Про те, кому Верховний Суд відмовить у праві на пай через пропущені в 90-х роках строки, ми розповідали окремо.
Три висновки для власника паю
- Чужий підпис сам по собі землю не повертає — суд дивиться, чи виконувався договір.
- Орендна плата, прийнята до спору, перетворює «не підписував» на «погодився».
- Платежі орендаря після подання позову договору не рятують.
Запитання для роздумів: А якщо орендну плату роками отримувала бабуся, а пай тепер ваш — чи зв’язують її розписки спадкоємця?
Часті запитання
Чи можна розірвати договір оренди паю, якщо я його не підписував?
Так, якщо ви не приймали орендну плату. Верховний Суд 28.09.2026 у справі №173/1112/22 визнав право оренди відсутнім і зобов’язав фермера повернути 4,9 га: експертиза підтвердила підробку підпису, а доказів виконання договору власником не було.
Чи вважається договір оренди землі укладеним, якщо підпис не мій, але я отримував орендну плату?
Так. У справі №728/1584/25 Верховний Суд 28.09.2026 відмовив власникові, який з 2015 по 2025 рік отримував плату: виконання договору обома сторонами захищає його від визнання неукладеним.
Чи рятує орендаря те, що він заплатив уже після подання позову?
Ні. У справі №173/1112/22 фермер переказав гроші у 2022 і 2023 роках, коли справа вже була в суді. Верховний Суд 28.09.2026 не визнав це доказом того, що власник виконував договір.
Текст рішення: Постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у справі №173/1112/22 від 28.09.2026 — Єдиний державний реєстр судових рішень
Текст рішення: Постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у справі №728/1584/25 від 28.09.2026 — Єдиний державний реєстр судових рішень
Закон: Закон України «Про оренду землі» №161-XIV від 06.10.1998
