Якщо позичальник помер, фінкомпанія не може переоформити іпотечну квартиру без вимоги, яку отримали самі спадкоємці. Верховний Суд 23 вересня 2026 року підтвердив: реєстрацію, зроблену після листа на ім’я померлої, скасовують.
Коли іпотека після смерті позичальника здається давно забутою, про неї нагадує лише витяг із реєстру. Бабуся з Харкова виховує двох онуків-сиріт у квартирі, яку ще 2007 року купила в кредит їхня мама. Мами немає з 2014-го. А в реєстрі власником квартири з 2019 року значиться фінансова компанія. Жодного листа родина не отримувала.
Іпотека після смерті позичальника: що вирішив Верховний Суд
У 2007 році жінка взяла в «Кредитпромбанку» 255 000 грн на двокімнатну квартиру і віддала її в іпотеку. У 2010 році суд стягнув з неї та поручителя 308 681 грн боргу. У 2014 році вона померла. Квартира перейшла до дітей, яким місто надало статус сиріт, а опікункою стала бабуся.
У 2018 році Дельта Банк, правонаступник «Кредитпромбанку», продав права за кредитом ТОВ «ФК «Фінрайт». 29 березня 2018 року компанія надіслала вимогу погасити 523 307 грн. Адресатом у ній стояла мама дітей, яка на той час уже чотири роки як померла. Лист повернувся «за закінченням строку зберігання». 20 липня 2019 року приватний нотаріус зареєструвала квартиру на компанію. Суду для цього не знадобилося: в іпотечному договорі було застереження про задоволення вимог, тобто згода позичальниці, що банк може забрати житло без суду.
Бабуся подала позов. Фрунзенський райсуд Харкова 9 грудня 2024 року скасував реєстрацію, апеляція 16 жовтня 2025 року з ним погодилася. Верховний Суд у справі №645/587/22 касаційну скаргу компанії відхилив. Позасудово забрати квартиру можна лише тоді, коли є доказ, що власник отримав письмову вимогу за статтею 35 Закону «Про іпотеку» і минуло 30 днів. Коли власник помер, вимогу треба надіслати спадкоємцям і довести, що вони її отримали. У цій справі спадкоємцям не надсилали нічого.
Наскільки важливим є доказ вручення, показують і податкові спори, де суди по-різному оцінювали, чи вважається лист врученим мобілізованому ФОПу.
Колектор забрав квартиру: де компанія помиляється найчастіше
Скасування реєстрації Велика Палата ще в справі №199/8324/19 назвала належним способом захисту: власник має право оскаржити такий крок у суді. Шукати треба саме вимогу. Кому вона адресована? Чи є поштове повідомлення про вручення? Чи минуло 30 днів до дати реєстрації? Лист, що повернувся непрочитаним, не доводить, що вимогу отримали. Лист на ім’я людини, якої вже немає, тим паче.
Про ще одну типову помилку кредиторів наша редакція розповідала в матеріалі про те, що робити, якщо колектори подали в суд удруге за одним і тим самим боргом.
Ціна питання тут — єдине житло двох дітей. Проти нього стоїть борг, який за вісім років із 308 тисяч «виріс» до 523 тисяч.
Суд повернув квартиру, але борг не списав. Спадкоємці відповідають за борги спадкодавця в межах вартості спадщини. Компанія може знову стягувати — вже за правилами, через суд або з вимогою, врученою як слід. Ви виграєте час і право сперечатися про суму, а не звільнення від боргу.
Як перевірити й повернути квартиру
1. Замовте інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав: онлайн у кабінеті електронних сервісів Мін’юсту або в ЦНАП. Там видно, хто власник, дату і номер запису.
2. Попросіть у нотаріуса чи реєстратора копії документів, на підставі яких провели реєстрацію. Серед них мають бути копія вимоги і документ про спливання 30-денного строку.
3. Якщо вимоги на ваше ім’я немає, це головний аргумент. Позов про скасування реєстрації подають до районного суду за місцем знаходження квартири.
4. Не відкладайте. Позовна давність зазвичай становить три роки від дня, коли ви дізналися про реєстрацію. Частину строків продовжували на карантин і воєнний стан, тож дату краще порахувати разом з юристом. Він знадобиться і на етапі позову.
Як банки перепродують такі кредити, ми розбирали в матеріалі про те, що робити, коли банк продав борг колекторам. Інше порушення в тій самій процедурі описано в статті про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Коротко про головне
- Позасудово забрати іпотечне житло можна лише після вимоги, яку власник отримав.
- Після смерті позичальника вимогу мають отримати спадкоємці, а не померлий.
- Реєстрацію без такої вимоги суд скасовує, але борг при цьому лишається.
Де застосовувати негайно
Ця позиція працює, коли старий кредит 2000-х перепродали фінкомпанії, а позичальник помер до того, як вона взялася за квартиру. Вона ж допомагає, коли вимогу відправили на стару адресу і лист повернувся. Якщо спадкоємці неповнолітні, додайте ще один аргумент: згоди органу опіки на відчуження майна дитини не було. У цій справі бабуся теж на нього посилалася, хоча вирішальною стала вимога.
Часті запитання
Чи може колектор забрати квартиру після смерті позичальника без суду?
Лише якщо в іпотечному договорі є застереження про задоволення вимог і спадкоємці отримали письмову вимогу за ст. 35 Закону «Про іпотеку». Без цього реєстрацію скасовують, як у справі №645/587/22 (ВС, 23.09.2026).
Чи зникає борг, якщо суд скасував реєстрацію квартири?
Ні. Спадкоємці відповідають за борги спадкодавця в межах вартості отриманої спадщини. Скасування реєстрації повертає квартиру, але кредитор може стягувати борг повторно, дотримавшись закону.
Як дізнатися, чи не переоформили квартиру на фінкомпанію?
Замовте інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно онлайн у кабінеті електронних сервісів Мін’юсту або в ЦНАП. У ній указано власника і дату реєстрації.
Текст рішення: Постанова Верховного Суду (КЦС) у справі №645/587/22 від 23.09.2026 — Єдиний державний реєстр судових рішень
Норма: Закон України «Про іпотеку», статті 35–37
Усі матеріали за темою: Борги і колектори: що вони можуть насправді, а що ні
