Витребування майна у добросовісного набувача неможливе, якщо забудовник сам продав майнові права на об’єкт і отримав за них повну оплату: так 7 вересня 2026 року вирішила Об’єднана палата Касаційного цивільного суду у справі №367/3272/19.
Витребування майна у добросовісного набувача звучить як проблема шахраїв і підроблених довіреностей. Насправді позов може прийти від забудовника. Ви купили приміщення на вторинному ринку, перевірили реєстр, заплатили. Через кілька років — повістка: компанія, яка колись звела будинок, каже, що нерухомість «вибула з її володіння поза її волею», і хоче її назад. Гроші за цей об’єкт вона при цьому давно отримала. До вересня суди ставали на її бік.
Витребування майна у добросовісного набувача: що вирішив Верховний Суд
Історія типова для первинного ринку. Забудовник продав майнові права на нежитлове приміщення — тобто право отримати його у власність, коли будинок добудують. Покупець сплатив усю суму. Будинок ввели в експлуатацію, але забудовник не передав об’єкт і не оформив документи. Покупець пішов до суду, отримав рішення і на його підставі зареєстрував право власності. Далі приміщення кілька разів перепродали.
Потім те судове рішення скасували. Забудовник одразу подав позов до останнього власника. Логіка проста: реєстрація трималася на рішенні, якого більше немає, тож майно пішло від компанії без її згоди. Суд першої інстанції та апеляційний суд із цим погодилися й позов задовольнили.
Об’єднана палата обидва рішення скасувала і в позові відмовила. Її висновок: у нього немає правових підстав для витребування спірного майна в кінцевого набувача.
Чому? Бо інвестор, який виконав договір, після завершення будівництва стає первісним власником — майнові права перетворюються на право власності. Забудовник у цьому ланцюжку власником не був — і повертати йому нічого. Вимогу компанії суд назвав такою, що «не узгоджується із засадами добросовісності та справедливості»: спершу взяти повну ціну, а тоді вимагати річ назад не можна.
Палата прямо відступила від попереднього підходу Касаційного цивільного суду, за яким скасоване рішення автоматично означало вибуття майна «поза волею» забудовника. Новий висновок обов’язковий для судів нижчих інстанцій. Схожу суперечку — коли забудовник підвищив ціну квартири після оплати — ми розбирали раніше.
Майнові права на квартиру: кого захищає це рішення
Справа стосувалася нежитлового приміщення, і висновок суд сформулював саме для нього. Проте механізм той самий, за яким продають квартири в новобудовах, тож аргументи працюватимуть і для тих, хто купував майнові права на квартиру.
Уявімо подружжя з Ірпеня. У 2018-му вони заплатили за квартиру всю суму, забудовник зник із документами, право власності довелося визнавати через суд. Квартиру згодом продали. Якщо те рішення скасують, новий покупець тепер має чим відповісти забудовнику.
Захист діє за двох умов одночасно. Перша: договір купівлі майнових прав не визнано недійсним. Друга: оплата повна. Сплатили 90% і сперечаєтеся про решту? Висновок Об’єднаної палати вам не допоможе — тут потрібен юрист і окремий розбір вашого договору.
Що це означає на практиці
1. Зберігайте платіжки вічно. Квитанції, виписки банку, довідка забудовника про повний розрахунок — це ваш головний доказ через десять років.
2. Купуєте на вторинному ринку? Попросіть у продавця первинний договір із забудовником і підтвердження оплати. Якщо право власності колись реєстрували за рішенням суду — перевірте в реєстрі судових рішень, чи воно чинне.
3. Отримали позов від забудовника — у відзиві посилайтеся на постанову від 7 вересня 2026 року у справі №367/3272/19 і додайте докази оплати первісним покупцем.
4. Строк на відзив суд зазначає в ухвалі про відкриття провадження, зазвичай це 15 днів. Не пропустіть.
Інший випадок, коли нерухомість забирають у покупця, — витребування майна спадкоємцем квартири — ми розбирали окремо.
Коротко про головне
- Забудовник, який продав майнові права й отримав усі гроші, не може забрати об’єкт назад.
- Скасування рішення суду про реєстрацію права власності цього не змінює.
- Умови захисту: чинний договір і повна оплата — без них висновок не працює.
- Повний текст постанови в реєстрі ще не оприлюднено, позиція відома з повідомлення суду.
Запитання для роздумів: а якщо будинок так і не ввели в експлуатацію — ким є інвестор із повною оплатою: власником чи кредитором забудовника?
Текст рішення: Постанова Об’єднаної палати КЦС ВС у справі №367/3272/19 від 07.09.2026 — Єдиний державний реєстр судових рішень
Часті запитання
Чи може забудовник забрати нерухомість, за яку отримав повну оплату?
Ні. Об’єднана палата Касаційного цивільного суду 07.09.2026 у справі №367/3272/19 вирішила: якщо забудовник продав майнові права за чинним договором і отримав повну вартість, у нього немає підстав витребувати майно в кінцевого набувача.
Коли можливе витребування майна у добросовісного набувача?
За статтею 388 Цивільного кодексу — коли майно вибуло з володіння власника поза його волею, наприклад було викрадене. Верховний Суд 07.09.2026 уточнив: забудовник, який сам продав майнові права й отримав оплату, на це посилатися не може.
Що таке майнові права на квартиру?
Це право отримати квартиру у власність після завершення будівництва. За позицією Верховного Суду від 07.09.2026 (справа №367/3272/19), інвестор, який повністю оплатив майнові права, після введення будинку в експлуатацію стає первісним власником об’єкта.
