Уявіть: ви внесли 100% оплати за однокімнатну квартиру у 2021 році — 327 тис грн. Будинок мали ввести у 2023. У 2024 забудовник пише: «зростання вартості будівництва, доплатіть ще 472 тисячі — або анулюємо договір». Забудовник підвищив ціну квартири на 144% — і у вас на руках лише договір резервування. Знайома пастка? КЦС ВС у справі №554/12929/24 щойно поставив крапку.
Пастка «договору резервування»: як забудовники маніпулювали ціною
До 21.05.2026 договір резервування був майже без судового захисту. Покупець вносив гроші, забудовник тягнув з основним договором купівлі-продажу і введенням в експлуатацію, а коли ринок зростав — вимагав доплати «через інфляцію». Адвокати програвали позиції на стадії першої інстанції: «у вас немає основного договору — у вас немає прав». Тисячі покупців у Києві, Львові, Одесі, Харкові опинились без квартири і без 30-70% сплаченої суми.
21 травня 2026 року Перша палата КЦС ВС у справі №554/12929/24 змінила правила. Інвестор сплатив 327 тис грн у 2021, забудовник три роки відтягував введення будинку, а у вересні 2024 виставив рахунок на доплату 472 тис грн. Покупець відмовився, забудовник погрожував розірванням. Перша інстанція стала на бік забудовника. Апеляція — теж. Верховний Суд — повернув справу і дав три позиції.
Перша. Сплата за договором резервування робить вас повноцінним інвестором об’єкта будівництва з відповідними майновими правами. Не «кандидатом у покупці» — інвестором. Статус виникає в момент оплати, а не підписання основного договору. Друга. Забудовник не може в односторонньому порядку підвищувати ціну без економічного обґрунтування — конкретних розрахунків зростання вартості матеріалів, робіт, тарифів. Третя. Підвищення на 144% без обґрунтування суперечить принципам добросовісності, справедливості та розумності (ст.3 ЦК).
Як побудувати позов проти забудовника-маніпулятора
Анонімізована ситуація з практики: клієнт-інвестор у 2022 році сплатив 1.2 млн грн за двокімнатну квартиру у новобудові Київщини. Будинок мали ввести у 2024. У 2025 забудовник вимагав доплати 800 тис грн через «зростання вартості». До 21.05.2026 — стандартна стратегія: тривале оскарження з ризиком втратити все. Тепер адвокат у позові формулює три тези з прямим посиланням на №554/12929/24.
Перше — клієнт зберігає статус інвестора з майновими правами на квартиру з моменту сплати у 2022. Друге — забудовник зобов’язаний документально довести обґрунтованість підвищення ціни (акти зростання вартості матеріалів, аудиторські висновки, не загальні фрази про «інфляцію»). Третє — одностороння переоцінка без обґрунтування — порушення ст.3 ЦК і принципу добросовісності. Перспектива: суд першої інстанції задовольнить позов, забудовник вводить будинок або повертає кошти з інфляційними. Юристи, які вже взяли цю позицію на озброєння у і , формують пакети по 5-15 справ.
Стосовно фінансової сторони питання, наша редакція раніше детально аналізувала, як стягнути інфляційні втрати та 3% річних навіть за давніми боргами.
Підводний камінь: мовчання у відповідь на вимогу про доплату може бути розцінене як згода. Надсилайте письмову обґрунтовану відмову у 10-денний строк з посиланням на №554/12929/24 — фіксуйте свою позицію відразу.
Коротко про головне
- Сплата = статус інвестора з майновими правами навіть без основного договору купівлі-продажу.
- Підвищення без обґрунтування — порушення ст.3 ЦК і принципу добросовісності, забудовник має довести розрахунками.
- Письмова відмова обов’язкова — мовчання у 10 днів інтерпретується як згода на нові умови.
Де застосовувати негайно
Позиція №554/12929/24 уже працює: спори з договорів резервування і попередніх договорів, де забудовник вимагає доплати через «зростання матеріалів», «інфляцію» або «коригування ринкової вартості». Також — справи про повернення коштів коли будинок не введений в експлуатацію 18+ місяців з планової дати. Адвокатам нерухомості варто переглянути 2-3 архівні справи 2022-2024 років, що були програні через «нема основного договору» — вони підлягають перегляду за нововиявленими обставинами або новому розгляду в порядку Голови ВС.
Текст рішення: Постанова КЦС ВС у справі №554/12929/24 від 21.05.2026 — Єдиний державний реєстр судових рішень
Норми: ст.3 ЦК (принципи цивільного законодавства) | ст.331 ЦК (момент виникнення права власності)
