Ваш клієнт-інвестор отримує акт перевірки: ДПС вимагає 18% ПДФО з різниці між ціною квартири за інвестдоговором 2022 року та її оціночною вартістю на момент реєстрації у 2024-му. Виглядає як абсурд, але донедавна це була ризикована реальність. Додаткове благо — саме так податківці кваліфікували цю різницю, перетворюючи вигідну інвестицію на податковий борг.
Що сталось і що змінилось
КАС ВС у справі №320/46182/24 розібрав типову конструкцію. Венчурний корпоративний інвестиційний фонд продавав квартири фізособам у 2023–2024 роках за цінами, зафіксованими в інвестиційних договорах раніше. ДПС порахувала різницю між цією фіксованою ціною та ринковою оцінкою на момент оформлення власності — і кваліфікувала її як додаткове благо, тобто оподатковуваний дохід громадянина.
До цього така логіка фіску нерідко проходила: купив дешевше за ринок — отримав вигоду — плати ПДФО. Верховний Суд цю позицію зламав. Ціна інвестиційного договору — це результат домовленості сторін і прийнятого інвестором ризику на ранній стадії, а не подарунок чи безоплатно отримана послуга. Отримання майна за ціною, нижчою за поточну оцінку, не є додатковим благом у розумінні пп.164.2.17 ПКУ, якщо воно обумовлене інвестиційним характером угоди.
Ключове — про межі повноважень контролерів. Суд фактично вказав: ДПС не може самостійно перекваліфіковувати господарську операцію (інвестицію) у надання додаткового блага без доказів удаваності правочину. Немає доведеної фіктивності — немає й підстав для донарахування.
Цей підхід, де тягар доведення фіктивності покладено на ДПС, не новий — раніше ми детально пояснювали, чому для суду реальність господарської операції важливіша за дефекти у документах.
Як це працює у вашій справі про ПДФО
Припустімо, клієнт інвестував у житло на стадії котловану, а власність оформив через два роки, коли ринок виріс. ДПС бачить «знижку» в мільйон гривень і виставляє ППР. Ваші перші кроки: показати, що ціна закріплена інвестдоговором до зростання ринку, що інвестор ніс ризик недобудови весь цей час, і що операція має інвестиційну, а не дарчу природу. Далі — пряме посилання на №320/46182/24 і вимога до ДПС довести удаваність угоди, якщо вона на ній наполягає.
Цифра, заради якої це варто робити: при «знижці» в 1 млн грн донарахування ПДФО — це 180 тис. грн, плюс штраф і пеня, разом часто за 250 тис. Стільки коштує середній сімейний автомобіль — і саме його тепер можна не віддавати бюджету, якщо угода справді інвестиційна.
Підводний камінь: позиція захищає саме інвестиційні угоди з реальним ризиком і фіксацією ціни наперед. Якщо «інвестдоговір» укладено заднім числом або він прикриває звичайну купівлю-продаж зі знижкою від пов’язаної особи, аргумент розсиплеться — суд побачить удаваність, на яку й вказує ВС. Тому ще до спору зберіть доказову базу: первинний договір з датою, графік платежів, підтвердження прийнятого ризику недобудови.
Що це означає на практиці
У вашій практиці з’являється готовий щит проти найпоширенішого донарахування інвесторам у нерухомість. Юристи, які вже застосовують цю позицію, будують заперечення на акт перевірки навколо двох тез: інвестиційна природа ціни і відсутність доказів удаваності. Це працює і для забудовників, що продають через фонди, — їхнім покупцям тепер легше відбити претензії ДПС.
Коротко про головне
- Різниця «інвестиційна ціна — оцінка» не є додатковим благом і не оподатковується ПДФО.
- ДПС не може перекваліфікувати інвестицію в дохід без доказів удаваності угоди.
- Захист працює лише для реальних інвестугод із фіксацією ціни наперед, не для прикритої знижки.
Запитання для роздумів: Чи поширюється ця логіка на переуступку інвестиційних прав між фізособами до завершення будівництва? Практика ВС тут ще тільки формується.
Текст рішення: Постанова КАС ВС у справі №320/46182/24 — Єдиний державний реєстр судових рішень
Норма: пп.164.2.17 Податкового кодексу України
