Якщо попередній договір купівлі квартири розірвано з вашої вини, забудовник має право залишити собі погоджений у договорі штраф (у справі — 7%), але за кожен день затримки з поверненням решти авансу він платить вам 3% річних та інфляційні втрати. Так вирішив Верховний Суд 16.09.2026 у справі №760/1126/24.
У 2020 році киянин підписав попередній договір купівлі квартири в новобудові «Київміськбуду», віддав 1,3 млн грн і взяв іпотеку на 910 тисяч. Через два роки він не зміг вчасно платити банку, банк розірвав договір, і забудовник мав повернути гроші за 10 банківських днів, але покупець чекав понад рік і зрештою пішов до суду. Можливо, ви зараз у такій самій ситуації.
Попередній договір купівлі квартири: що вирішив Верховний Суд
Пункт 4.3 договору дозволяв банку розірвати угоду, якщо покупець порушить умови іпотеки. Забудовник тоді мав повернути аванс протягом 10 банківських днів, «за мінусом 7 %, утримавши зазначену суму як штраф». Повідомлення про розірвання покупець отримав 29.09.2022, а грошей не побачив і станом на січень 2024 року.
Три суди порахували цю справу по-різному. Солом’янський районний суд Києва у березні 2025 року присудив покупцю 2,79 млн грн: повний аванс, 1,3 млн пені за Законом «Про захист прав споживачів» і 20 тисяч моральної шкоди. Київський апеляційний суд у вересні 2025 року залишив тільки аванс мінус 7%, тобто 1 209 494,46 грн. Апеляція відмовила навіть у 3% річних з таким аргументом: у попередньому договорі немає чіткої дати, коли мали підписати основний.
Верховний Суд (Касаційний цивільний суд, колегія під головуванням Дмитра Луспеника) розвів ці два питання. Дати здачі будинку в договорі справді не було. Але борг забудовника виник не через будівництво, а через те, що він не повернув аванс, а на це договір давав чіткий строк. Отже, діє стаття 625 Цивільного кодексу: хто прострочив повернення грошей, доплачує інфляцію за весь час затримки і 3% річних.
Штраф 7% суд залишив, бо покупець підписав умову добровільно, а оскаржувати її пішов лише тоді, коли штраф нарахували йому. Верховний Суд прямо написав: такий штраф «не є несправедливою умовою».
Скільки коштує затримка: рахуємо на цій справі
Із 1 300 531,68 грн забудовник залишив собі 91 037 грн — це ті самі 7%, які покупцю вже не повернуть.
Решта, 1 209 494,46 грн, лежала у забудовника з 13.10.2022 по 16.01.2024. За ці 15 місяців Верховний Суд стягнув:
- 3% річних — 45 823,90 грн;
- інфляційні втрати — 111 565,34 грн.
Разом 157 389 грн, тобто більше, ніж забрав штраф. Зверніть увагу на деталь: перша інстанція рахувала відсотки від повної суми авансу, а ВС зменшив їх, бо борг складався лише з того, що забудовник мав повернути, тобто без 7%.
Тепер про те, де покупець програв. Пеню 3% за кожен день (він просив 7,88 млн грн) суди не дали: апеляція пояснила, що ця норма Закону «Про захист прав споживачів» стосується робіт і послуг, а не продажу майнових прав. Моральну шкоду суд теж не присудив, бо договір розірвали через борг самого покупця, а строку добудови в договорі не було.
Що робити, якщо забудовник не повертає аванс
Крок 1. Знайдіть у своєму договорі пункт про розірвання. Там має бути строк повернення коштів і розмір штрафу. Якщо строку немає, надішліть забудовнику письмову вимогу: за статтею 530 ЦК він має повернути гроші протягом 7 днів.
Крок 2. Збережіть докази дати — повідомлення про розірвання, конверт, трекінг рекомендованого листа, — бо саме від неї ви рахуватимете прострочку.
Крок 3. Порахуйте 3% річних та інфляційні: онлайн-калькулятори за статтею 625 ЦК є у вільному доступі. Рахуйте від суми, яку вам мають повернути, а не від усього авансу.
Крок 4. Подайте позов про стягнення. Якщо сума велика, а договір складний, як у цій справі з банком третьою стороною, варто взяти юриста хоча б для підготовки позову.
Коротко про головне
- Штраф за розірвання, погоджений у договорі, суд, найімовірніше, залишить: підписали — отже, погодились.
- Затримку повернення авансу забудовник оплачує: 3% річних плюс інфляція за весь час.
- Пеня 3% на день за споживчим законом на продаж майнових прав не поширюється.
- Немає в договорі дати здачі будинку — не буде і моральної шкоди за затягування будівництва.
Раніше ми писали, що робити, коли забудовник підвищив ціну квартири після оплати. А про те, що може змінитися для покупців, розповідали в матеріалі про гарантію на новобудову за законопроєктом 16071.
Окремо ми розбирали іншу складну ситуацію, коли спадкоємець повернув квартиру, продану без його відома навіть добросовісному покупцю.
Запитання для роздумів: а якщо забудовник не просто тягне з поверненням, а входить у банкрутство — чиї вимоги задовольнять першими?
Текст рішення: Постанова Касаційного цивільного суду у складі ВС у справі №760/1126/24 від 16.09.2026 — Єдиний державний реєстр судових рішень
Норма: Цивільний кодекс України, ст. 625
Часті запитання
Чи може забудовник не повернути частину авансу за попереднім договором купівлі квартири?
Так, якщо договір передбачає штраф за розірвання з вини покупця. У справі №760/1126/24 Верховний Суд 16.09.2026 визнав законним штраф 7% від авансу, бо сторони погодили його добровільно.
Як вирахувати 3 проценти річних за затримку повернення авансу?
Сума, яку забудовник мав повернути, × 3% × кількість днів прострочки ÷ 365. У справі №760/1126/24 на 1 209 494,46 грн за 15 місяців ВС стягнув 45 823,90 грн, а інфляційні втрати — окремо, 111 565,34 грн.
Чи можна стягнути із забудовника пеню 3% за кожен день за Законом «Про захист прав споживачів»?
У справі №760/1126/24 суди відмовили: пеня за статтею 10 цього Закону стосується робіт і послуг, а не продажу майнових прав. Верховний Суд цю частину рішення залишив без змін 16.09.2026.
