Купівля квартири на торгах сама по собі права виселити мешканців не дає: якщо житло не купувалося за кредитні гроші банку, виселити можна лише з одночасним наданням іншого постійного житла.
Виселення з квартири новим власником здається неминучим: людина купила лот на торгах, зареєструвала право власності, показує витяг — збирайтеся. Родина з Києва, яка живе у своїй квартирі з 1987 року, пройшла три інстанції й лишилася вдома. 1 вересня 2026 року Верховний Суд поставив у цій справі крапку — і вона тримається на одній деталі, про яку майже ніхто не знає.
Новий власник є, а ключів немає
У справі №754/5673/25 жінка придбала квартиру на електронних торгах: житло продавали у виконавчому провадженні, коли банк звертав стягнення на предмет іпотеки. Право власності вона зареєструвала. А зайти не змогла — у квартирі жили попередній власник і члени його сім’ї.
Вона подала позов про усунення перешкод у користуванні шляхом виселення. Деснянський районний суд Києва відмовив 26 листопада 2025 року. Київський апеляційний суд 26 травня 2026-го залишив рішення без змін. Верховний Суд 1 вересня 2026 року скаргу відхилив — постанова остаточна й оскарженню не підлягає. Як виконавче провадження впливає на старі борги, ми розбирали раніше.
Подібну принципову позицію щодо боргових зобов’язань Верховний Суд зайняв і в спорі про те, чи мають спадкоємці померлого поручителя платити за кредитом.
Суди встановили три обставини. Відповідачі вселилися за ордером і живуть тут із 1987 року — тридцять вісім років. Іншого житла в них немає, і це перевірили не зі слів, а за Державним реєстром речових прав станом на 3 листопада 2025 року. І третє: покупниця, беручи квартиру на торгах, могла знати, що там хтось живе. Про те, як іпотека після воєнного стану змінюється законодавчо, ми писали окремо.
Виняток статті 109 ЖК працює не завжди
Ось деталь, через яку більшість програє ще до засідання.
Частина 2 статті 109 Житлового кодексу встановлює правило: коли громадянина виселяють, йому одночасно надають інше постійне жиле приміщення. І тут же — виняток: він не діє, коли стягнення звертають на житло, придбане за рахунок кредиту банку. Простіше: взяли іпотеку саме на купівлю квартири, не виплатили — виселять без нічого.
Суди перевірили і винятку не знайшли. Квартира не купувалася за кредитні гроші: люди отримали її за ордером ще у 1987 році, а предметом іпотеки вона стала значно пізніше. Отже, працює загальне правило — немає іншого житла, немає й виселення.
Далі підключається стаття 8 Конвенції про захист прав людини: право на повагу до житла. Суд зважує пропорційність — скільки років людина тут живе, на якій підставі вселилася, чи є куди піти. Тридцять вісім років і порожній реєстр нерухомості переважили право власності, якому кілька місяців.
Про те, за яких умов людина може втратити право користування житлом навіть без продажу квартири, ми розповідали в окремому матеріалі.
Уявіть зворотну ситуацію. Ви у 2019-му взяли іпотеку саме на купівлю квартири, платежі зупинилися, банк звернув стягнення. Тут виняток спрацює — і жодна тривалість проживання вас не врятує. Різниця не в тому, скільки ви прожили, а в тому, звідки взялася квартира.
Що робити, якщо ви отримали вимогу звільнити житло
Крок 1: не виїжджайте «по-доброму» до рішення суду — добровільний виїзд знімає питання пропорційності.
Крок 2: візьміть інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на себе і на всіх, хто зареєстрований у квартирі. Це головний доказ.
Крок 3: підніміть документ, за яким ви вселилися — ордер, договір, свідоцтво про приватизацію — і з’ясуйте, чи купувалося житло за кредитні кошти.
Крок 4: у відзиві прямо посилайтеся на частину 2 статті 109 ЖК і статтю 8 Конвенції.
Якщо квартира все ж бралася в кредит саме на купівлю — виняток спрацює, і тут потрібен адвокат, а не самостійний відзив. Для боржників-військових діє окремий мораторій на стягнення боргів з військовослужбовців.
Три висновки для тих, хто йде на торги
- Витяг про право власності не є перепусткою у квартиру
- Виняток статті 109 ЖК діє лише для житла, купленого за кредит банку
- Перевіряйте, хто зареєстрований у лоті, ДО ставки — «міг знати» суд зарахує проти вас
Запитання для роздумів: А чи мусять мешканці платити новому власнику за проживання — і з якого дня? У цій справі Верховний Суд про це не сказав нічого.
Текст рішення: Постанова КЦС ВС у справі №754/5673/25 від 01.09.2026 — Єдиний державний реєстр судових рішень
Закон: Стаття 109 Житлового кодексу України
Усі матеріали за темою: Борги і колектори: що вони можуть насправді, а що ні
Часті запитання
Чи може новий власник виселити мене з квартири, купленої на торгах?
Не завжди. У справі №754/5673/25 (ВС, 01.09.2026) у виселенні відмовили: мешканці вселилися за ордером, живуть із 1987 року й не мають іншого житла. За частиною 2 статті 109 ЖК виселяти можна лише з наданням іншого постійного житла.
Коли виселяють без надання іншого житла?
Коли стягнення звертають на квартиру, придбану саме за рахунок кредиту банку. Це виняток із частини 2 статті 109 ЖК. Якщо житло отримане за ордером чи приватизоване, а в іпотеку передане пізніше, виняток не діє.
Як довести, що іншого житла в мене немає?
Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на себе і на всіх зареєстрованих у квартирі. Саме такий доказ суди прийняли у справі №754/5673/25 — довідку від 03.11.2025.
