Ні, звернення стягнення на предмет іпотеки без експертної оцінки майна не робить кредитора власником — Верховний Суд визнав таку реєстрацію незаконною і повернув приміщення власниці навіть після того, як його встигли перепродати.
Уявіть: ви роками виплачували кредит під заставу свого приміщення. Почались проблеми з платежами — і одного дня ви відкриваєте реєстр, а власник там уже інший. Фінансова компанія переоформила майно на себе без суду, а через місяць продала його сторонній людині за 402 тисячі гривень. Здається, все, кінець. Верховний Суд 1 вересня 2026 року сказав інше.
Оцінка предмета іпотеки: чому без неї кредитор лишається ні з чим
Спір тягнувся майже вісім років. У листопаді 2018-го власниця нежитлового приміщення площею 92,5 кв. м подала позов до ТОВ «ФК «Алькор Інвест» — фінансової компанії, яка забрала майно за іпотечним застереженням, тобто в позасудовому порядку, без жодного судового рішення.
Порушення виявилось одне, але фатальне. Стаття 37 Закону «Про іпотеку» прямо каже: іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності. Оцінки не було. Компанія просто зареєструвала право власності на себе.
Верховний Суд сформулював це без напівтонів: на момент виникнення спірних правовідносин іпотекодержатель «не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості». Тобто: немає звіту оцінювача — переходу власності не сталося взагалі, хоч у реєстрі й з’явився новий запис.
Це не свіжа вигадка одного складу суддів. Велика Палата казала те саме у справах №306/1224/16-ц (23.01.2019) і №306/2053/16-ц (20.03.2019): ціна, за якою кредитор забирає майно, — істотна обставина, а не формальність. Тому звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку без оцінки програшне для кредитора, і ця судова практика стала за сім років.
Новий власник — не перешкода: як працює витребування майна
Найпоширеніший страх боржника звучить так: «майно вже перепродали, новий покупець добросовісний, повернути неможливо». Тут і ховається головна помилка.
Приміщення справді пішло далі — договір купівлі-продажу від 7 листопада 2018 року, 402 000 грн, покупець-фізособа. Але Верховний Суд застосував статті 387 і 388 Цивільного кодексу — витребування майна з чужого незаконного володіння, або віндикацію. Логіка проста: майно вибуло з володіння власниці поза її волею, бо перша реєстрація була незаконною. А коли майно вибуло поза волею власника, воно витребовується і в останнього набувача — навіть якщо той купував чесно і за реальні гроші. Так само вирішувала Велика Палата у справі №367/2022/15-ц (29.05.2019).
Уявімо Івана з Івано-Франківська: його кав’ярню перереєстрували за іпотечним застереженням без звіту про оцінку, а через місяць приміщення купила пані Ольга. Іван подає позов — і забирає майно назад, а пані Ольга стягує свої 402 тисячі вже з фінкомпанії, яка їх отримала. Схожа логіка працює і там, де .
Що це означає на практиці
Крок 1: замовте витяг з Державного реєстру речових прав — там видно, на підставі якого документа відбулась перереєстрація і коли.
Крок 2: подивіться, чи фігурує серед підстав звіт про оцінку майна. Якщо його немає — це ваша ключова підстава.
Крок 3: перевірте другу обов’язкову умову. Велика Палата окремо вказувала, що кредитор мусить довести отримання боржником письмової вимоги з тридцятиденним строком на погашення (ст. 35 Закону «Про іпотеку»). Не отримували листа? Це другий незалежний аргумент.
Крок 4: позов до суду — про скасування реєстрації та витребування майна, з обома відповідачами: фінкомпанією і теперішнім власником.
Самотужки такий позов не пишуть. Але ви приходите до юриста не з питанням «що робити», а з витягом, датами і двома конкретними підставами — і це принципово інша розмова.
А щоб витрати на такий позов згодом компенсувала фінансова компанія, наша редакція раніше пояснювала, як правильно оформити відшкодування витрат на правничу допомогу.
Найнебезпечніший момент — строк. Позовна давність три роки з дня, коли ви дізналися або могли дізнатися про порушення. Дізналися з реєстру торік і чекаєте «слушного моменту» — ви його втрачаєте. Про те, як рахується позовна давність у спорах з банком, ми писали окремо.
Важливо також, що суд не застосує давність за власною ініціативою: про те, чому мовчання в суді коштувало поручителю $31,7 тисячі, ми писали окремо.
Коротко про головне
- Немає звіту оцінювача — кредитор не став власником, хоч запис у реєстрі є.
- Майно витребовують навіть у добросовісного покупця, бо воно вибуло поза волею власника.
- Друга підстава — недоведена письмова вимога з 30-денним строком.
- Три роки позовної давності рахуються з моменту, коли ви могли дізнатися.
Де застосовувати негайно
Позиція працює там, де фінкомпанія викупила борг у банку і швидко переоформила квартиру чи приміщення за іпотечним застереженням — саме такі перереєстрації найчастіше йдуть без оцінки. І там, де майно пішло далі по ланцюгу перепродажів: кількість власників після першого запису значення не має, якщо перший запис незаконний.
Текст рішення: Постанова Верховного Суду у справі №344/19516/18 від 01.09.2026 — Єдиний державний реєстр судових рішень
Закон: Закон України «Про іпотеку»
Усі матеріали за темою: Борги і колектори: що вони можуть насправді, а що ні
Часті запитання
Чи обов’язкова оцінка майна при позасудовому зверненні стягнення на іпотеку?
Так. За ст. 37 Закону «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність лише за вартістю на підставі оцінки суб’єктом оціночної діяльності. Без такої оцінки реєстрація незаконна — постанова КЦС ВС у справі №344/19516/18 від 01.09.2026.
Чи можна повернути іпотечне майно, якщо його вже продали іншій людині?
Так. Якщо майно вибуло з володіння власника поза його волею через незаконну реєстрацію, воно витребовується за ст. 387, 388 ЦК навіть у добросовісного набувача. Так вирішила Велика Палата ВС у справі №367/2022/15-ц від 29.05.2019.
Скільки часу є на позов про скасування незаконної реєстрації іпотеки?
Три роки позовної давності з дня, коли особа дізналася або могла дізнатися про порушення свого права. Витяг з Державного реєстру речових прав фіксує дату перереєстрації — від неї і рахують.
