Гарантія на новобудову становитиме щонайменше 10 років від введення будинку в експлуатацію, а відповідати перед власником квартири буде замовник будівництва: це пропонує урядовий законопроєкт №16071, зареєстрований у Раді 14 вересня 2026 року.
Гарантія на новобудову здається очевидною, поки в квартирі не зʼявляється перша тріщина. Уявіть: ви заїхали у 2024-му, а за дві зими по стіні спальні пішла волога, у ванній — тріщина від стелі до підлоги. Забудовник відповідає ввічливо: гарантія є, але в договорі з підрядником. Вас у тому договорі немає.
Гарантія на новобудову: що є зараз і що змінить законопроєкт №16071
Сьогодні стаття 884 Цивільного кодексу дає 10 років гарантії від дня, коли замовник прийняв обʼєкт. Це правило договору будівельного підряду — між тим, хто замовив будинок, і тим, хто його звів. Покупець квартири стороною цього договору не є. Тому скористатися гарантією йому складно, а наступному власнику, який купив квартиру на вторинному ринку, — майже неможливо.
Законопроєкт вносить Кабінет Міністрів, розробило його Мінрозвитку. Змін дві.
Перша — у самій статті 884. Гарантія не може бути меншою за 10 років, і рахуватимуть її від дня введення будинку в експлуатацію. Замість закритого переліку виправдань підрядника (природний знос, неправильна експлуатація, неналежний ремонт) зʼявиться загальне правило: він відповідає, «якщо не доведе, що вони сталися не з його вини».
Друга зміна важливіша для вас — нова стаття 39⁴ Закону «Про регулювання містобудівної діяльності». Гарантію забезпечує замовник будівництва (на практиці — забудовник) або його правонаступник. І відповідає він напряму «перед власником нерухомого майна» за недоліки, які впливають на придатність житла до експлуатації і сталися з його вини чи вини підрядника. У пояснювальній записці прямо сказано: норма має захистити не лише першого покупця, а й тих, хто отримав квартиру пізніше в межах 10 років.
Винятки — будинки, зведені за будівельним паспортом, і невеликі обʼєкти класу СС1, які замовник будував сам, без підрядника. Приватний дім, зведений власними силами, під цю гарантію не підпадає.
Окремо ми аналізували, як захистити свої права на житло в сімейних спорах, зокрема як відбувається поділ будинку при розлученні, навіть якщо він оформлений лише на одного з подружжя.
Недоліки квартири в новобудові: як працюватиме процедура
Ви помічаєте дефект і до кінця гарантійного строку поштою або електронно повідомляєте забудовника з вимогою усунути. Наявність недоліку підтверджує звіт про обстеження, який складає атестований фахівець із кваліфікаційним сертифікатом.
Забудовник має 30 календарних днів. За цей час він або пропонує, що, як і коли ремонтуватиме, або відмовляє з поясненням, чому вважає, що вини його чи підрядника немає.
У вас 7 днів, щоб погодитися або ні. Можна домовитися, що ремонт робите самі, а забудовник компенсує витрати в повному обсязі. Мовчання, відмова чи зірваний ремонт — підстава йти до суду.
Де можна програти? Законопроєкт не каже, хто платить за обстеження, тож спершу це, найімовірніше, ваші витрати. І косметика на кшталт нерівної фарби не рахується — лише дефекти, що заважають користуватися житлом.
Коли це запрацює — і в чому пастка
Закон набере чинності не раніше, ніж Закон №3153-IX «Про захист прав споживачів». А той досі не набрав чинності: його запуск привʼязаний до припинення воєнного стану. Навіть якщо Рада проголосує швидко, гарантія реально запрацює лише після цього.
Що робити вже зараз? Фіксуйте дефекти: фото з датою, листи забудовнику, його відповіді. Перевірте свій договір купівлі-продажу чи інвестування — прописані там гарантії діють і без нового закону. Якщо забудовник відмовляє сьогодні, судитися можна й за чинними правилами, але тут уже потрібен юрист. Про інший поширений конфлікт, коли забудовник підвищив ціну квартири, ми писали окремо.
Коротко про головне
- Гарантія — не менше 10 років від введення будинку в експлуатацію.
- Відповідає забудовник перед кожним власником, не лише перед першим покупцем.
- Запрацює не раніше закону про захист прав споживачів, тобто після воєнного стану.
Де застосовувати негайно
Уже сьогодні з’ясуйте дату введення вашого будинку в експлуатацію: від неї рахуватиметься десятирічний строк, і для будинків, зданих у 2017–2019 роках, він може спливти ще до запуску закону. І збирайте докази: без документів із датою будь-яка гарантія перетворюється на суперечку «слово проти слова». Як діяти, коли квартиру не здають зовсім, ми розповідали в матеріалі про права інвестора, якщо забудовник не здав.
Картка законопроєкту: Законопроєкт №16071 від 14.09.2026 — itd.rada.gov.ua
Закон: Цивільний кодекс України, стаття 884
Часті запитання
Яка гарантія на новобудову зараз діє в Україні?
За статтею 884 Цивільного кодексу — 10 років від дня прийняття обʼєкта замовником. Але це гарантія за договором підряду, тож покупцю квартири скористатися нею складно. Законопроєкт №16071 від 14.09.2026 пропонує гарантію напряму перед власником.
Хто відповідатиме за недоліки квартири в новобудові за законопроєктом 16071?
Замовник будівництва (забудовник) або його правонаступник — перед власником житла, якщо недоліки впливають на придатність до експлуатації і сталися з вини замовника чи підрядника. Строк — не менше 10 років від введення будинку в експлуатацію.
Коли запрацює 10-річна гарантія на новобудови?
Не раніше, ніж набере чинності Закон №3153-IX «Про захист прав споживачів», запуск якого привʼязаний до припинення воєнного стану. Станом на 15.09.2026 законопроєкт №16071 лише зареєстрований і опрацьовується в комітеті.
