Фермер знову приїхав «розрахуватися» за ваш пай, простягає конверт і каже: «Все як домовлялись». Та ви ні про що не домовлялись і жодного папірця не підписували, а сума менша, ніж у сусідів з договорами. Велика Палата ВС пояснила: договір оренди землі так не виникає — і землю можна повернути.
Що сталось і що змінилось
Поширений міф звучить так: «взяв гроші — значить, погодився на оренду». На ньому будувалося чимало «усних» домовленостей про паї, вигідних лише орендарю.
Велика Палата Верховного Суду у справі №456/252/22 цей міф розбила. Висновок прямий: якщо договір оренди землі не укладений письмово, то сам лише факт отримання власником разової орендної плати за один рік не можна трактувати як конклюдентні дії (тобто мовчазну згоду), що підтверджують укладення договору. Немає письмової угоди — немає й оренди, навіть якщо ви раз взяли гроші.
Звідси й спосіб захисту. Коли договору немає, права та обов’язки між сторонами не виникають, а отже, реєстрація права користування землею не може стояти. Власник захищається негаторним позовом — вимогою усунути перешкоди у користуванні та скасувати реєстрацію, повернувши ділянку. Це продовження лінії, яку ВП ВС вибудовує ще з 2023 року у схожих земельних спорах.
Коли «усна оренда» все ж стане договором
Уявіть пенсіонерку Марію, яка успадкувала 4 гектари на Черкащині. Фермер другий рік оре землю, торік привіз мішок зерна і трохи грошей, паперів — жодних. Дізнавшись про позицію ВС, Марія відмовляється від чергового конверта і подає негаторний позов про звільнення ділянки. Суд стає на її бік: разова плата договору не створила.
Але є важливий виняток, і саме тут люди програють. Якщо обидві сторони роками виконували домовленість — орендар користувався землею, платив, а власник із року в рік плату приймав, — суд може визнати договір укладеним за поведінкою сторін. Чесне попередження: не затягуйте. Що довше ви мовчки берете гроші рік за роком, то більший ризик, що суд побачить у цьому згоду на «усну» оренду.
Чому це питання коштує дорого. Офіційний договір оренди паю сьогодні — це не лише вища і прозора плата, а й захист на випадок спадкування, продажу чи спору з сусідами. Коли земля «працює» без паперів, ви не контролюєте ні ціну, ні строк, ні те, що з ділянкою робить користувач. Рішення ВП ВС повертає цей контроль власнику.
Як повернути свою землю
Крок 1. Зберіть докази: витяг про право власності на пай, відомості з реєстру про зареєстроване право користування, будь-які підтвердження, що письмового договору ви не підписували.
Крок 2. Письмово повідомте користувача про відсутність договору і вимогу звільнити ділянку. Більше плати «за оренду» не приймайте.
Крок 3. Подайте негаторний позов про усунення перешкод і скасування реєстрації права користування. Пошліться на справу №456/252/22. Тут варто залучити адвоката — від правильного формулювання вимоги залежить результат.
Три висновки для власника паю
- Разова орендна плата за рік без письмового договору — не згода на оренду.
- Інструмент захисту — негаторний позов і скасування реєстрації права користування.
- Виняток: роки взаємного виконання суд може визнати укладеним договором.
Запитання для роздумів: А якщо договір таки є, але орендар роками платить копійки — чи можна розірвати таку невигідну угоду?
Текст рішення: Постанова Великої Палати ВС у справі №456/252/22 — Єдиний державний реєстр судових рішень
