Так, витребування майна можливе навіть тоді, коли спадкоємець ніколи у квартирі не жив і дізнався про неї через роки: Верховний Суд у справі №607/24242/21 від 14 вересня 2026 року підтвердив, що право власності виникає з дня смерті спадкодавця, а не з дня походу до нотаріуса.
Ви розбираєте папери померлого родича і знаходите документи на квартиру, про яку ніколи не чули. Відкриваєте реєстр — житло давно приватизоване на сторонню людину і перепродане. Здається, запізно. Касаційний цивільний суд щойно сказав інше.
Що сталось і що змінилось
Схема у справі класична для квартирних афер. У вересні 2015 року квартиру приватизували на сторонню особу — розпорядження і свідоцтво виявились недійсними, що суд встановив окремим рішенням у вересні 2021-го. Але між цими подіями, 19 липня 2017 року, житло встигли продати покупцеві, який про підробку не знав.
Спадкоємці подали не позов про недійсність договору купівлі-продажу, а віндикаційний позов — вимогу повернути річ із чужого незаконного володіння (стаття 388 ЦК). Відповідач заперечував просто: позивачі квартирою ніколи не володіли, отже й повертати їм нічого.
Третя судова палата КЦС ВС цей аргумент відкинула. Формулювання суду коротке: спадкоємець, який у встановленому законом порядку прийняв спадщину, є її власником з часу її відкриття.
Іншою мовою: ви стали власником у день смерті родича. Не тоді, коли отримали свідоцтво, не тоді, коли вперше зайшли у квартиру. Суд додав, що відсутність фактичного володіння «не свідчить про відсутність правомочності володіння» — тобто ключі на руках не є умовою для позову.
Практика тут не нова, а підтверджена: той самий підхід КЦС ВС застосував у справі №183/1672/22 ще у квітні 2024 року. Право витребувати майно входить до складу спадщини за статтею 1218 ЦК і переходить до спадкоємців разом із квартирою.
Чому добросовісний покупець не захищений
Здавалося б, людина чесно купила житло і за нього заплатила. Але стаття 388 ЦК дозволяє витребування майна у добросовісного набувача, якщо воно вибуло з володіння власника поза його волею — було втрачене, викрадене або пішло іншим шляхом без його згоди.
Підроблена приватизація — це рівно той випадок. Померлий власник волі на відчуження не виявляв, бо на момент «приватизації» його вже не було. Тому ланцюг перепродажів права набувача не рятує: захист добросовісності працює тоді, коли майно пішло з волі власника, хай і через недійсний правочин.
Уявіть Олену. Батько помер у Тернополі, вона жила в Києві й про квартиру не знала. У 2015-му житло переоформили за підробленими документами, у 2017-му продали родині. Дізнавшись про це у 2021 році, Олена подала позов не до продавця, а прямо до нових мешканців — з вимогою повернути її власність. Саме такий позов суд і задовольняє. Схожа логіка працює і тоді, коли підробили не приватизацію, а останню волю покійного: про ми писали раніше.
Що це означає на практиці
Крок 1. Підтвердіть права на спадщину: подайте заяву нотаріусу, а якщо строк пропущено — окремо просіть суд його поновити. Детальніше про те, чи поновить суд строк на спадщину, ми розбирали окремо.
Крок 2. Замовте інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав — вона покаже весь ланцюг переходів і дати.
Крок 3. Подавайте саме позов про витребування майна з чужого незаконного володіння, а не про визнання недійсним договору, стороною якого ви не були. Помилка у способі захисту — найчастіша причина відмови.
Позовна давність — три роки з моменту, коли ви дізналися або могли дізнатися про порушення, а не з дати шахрайської приватизації. Але «міг дізнатися» суд оцінює суворо, тому чим довша пауза, тим більше доказів своєї непоінформованості доведеться зібрати. Тут уже варто йти до адвоката — і нести довідку з реєстру та документи про спадщину.
Коротко про головне
- Власником ви стаєте з дня смерті спадкодавця, а не з дня оформлення документів
- Квартиру можна повернути навіть у того, хто чесно її купив, — якщо вона вибула поза волею власника
- Позов має бути віндикаційний за ст. 388 ЦК; помилка у способі захисту коштує справи
Запитання для роздумів: А якщо на спірну квартиру вже наклали арешт через борги нового власника — чи вдасться її витребувати?
Текст рішення: Постанова КЦС ВС у справі №607/24242/21 від 14.09.2026 — Єдиний державний реєстр судових рішень
Попередня практика: Постанова КЦС ВС у справі №183/1672/22 від 17.04.2024
Часті запитання
Чи можна витребувати майно у добросовісного набувача?
Так. За статтею 388 ЦК власник вправі повернути майно навіть у того, хто купив його чесно, якщо воно вибуло з володіння поза волею власника — наприклад, через підроблені документи. Це підтверджено постановою КЦС ВС у справі №607/24242/21 від 14.09.2026.
Який строк позовної давності для витребування майна з чужого незаконного володіння?
Загальний — три роки. Відлік починається не з дати незаконного переоформлення, а з дня, коли власник дізнався або міг дізнатися про порушення свого права.
Спадкоємець ніколи не жив у квартирі — чи має він право на позов?
Має. КЦС ВС зазначив, що спадкоємець є власником з часу відкриття спадщини, а відсутність фактичного володіння не позбавляє його правомочності володіння й права на віндикаційний позов.
