Так, розірвання договору оренди паю після банкрутства орендаря відбувається через звичайний цивільний суд, а не господарський, — якщо право оренди вже продане на завершених торгах, а новий орендар сам не перебуває в банкрутстві. Це Верховний Суд підтвердив 9 вересня 2026 року у справі №732/1388/25.
Ганна Степанівна успадкувала від батька пай на Чернігівщині — разом із договором оренди, підписаним ще у 2013 році. Господарство, якому батько здавав землю, тим часом збанкрутувало. А навесні на полі зʼявилась техніка зовсім іншої фірми: «Усе законно, ми купили право оренди на торгах».
Коли ваш пай переходить із рук у руки без вас
Саме так виглядала фабула справи. Договір оренди землі уклали 10 грудня 2013 року із сільськогосподарським кооперативом. Після смерті орендодавця земля перейшла до спадкоємиці — але разом із чинним договором, який вона не підписувала.
Далі кооператив пішов у банкрутство. У червні 2025 року право оренди виставили на електронні торги, і його купило ТОВ «Селіт Маш». Ця компанія передала пай у суборенду ТОВ «Агрополігон» — згоди власниці ніхто не питав.
Жінка пішла до суду з трьома вимогами: розірвати договір 2013 року, припинити право оренди «Селіт Маш» і припинити суборенду «Агрополігона». Її аргумент — пункт 38 договору, який дозволяв розірвання у разі переходу права власності на землю. Дістаньте свій примірник і перевірте: такий пункт є в багатьох типових договорах оренди паю, і це найсильніша ваша підстава.
А якщо примірника немає взагалі й ви лише отримуєте щорічну плату — це вже інша історія, про яку ми писали окремо: договір оренди землі є неукладеним попри.
Чому справу спершу просто закрили
Городнянський районний суд 17 жовтня 2025 року закрив провадження. Логіка була проста: орендар — банкрут, а значить, усе має вирішувати господарський суд у межах справи про банкрутство. Для власниці це означало місяці, витрачені намарно.
Чернігівський апеляційний суд 27 січня 2026 року це скасував і повернув справу на розгляд. Верховний Суд з апеляцією погодився, а касаційну скаргу «Селіт Маш» відхилив. Ключове формулювання постанови: Враховуючи субʼєктний склад, предмет спору та зміст спірних правовідносин, заявлені позивачами до ТОВ «Селіт Маш» позовні вимоги про дострокове розірвання договорів оренди землі та припинення речового права оренди підлягають розгляду в порядку цивільного судочинства.
Тобто, торги завершені, право оренди вже вийшло з ліквідаційної маси банкрута, а ваш опонент — нова компанія, яка сама банкрутом не є. Спору з банкрутом більше немає, тому й господарський суд ні до чого. Суд спирався на позиції Великої Палати у справах №607/6254/15-ц, №752/4361/15 та №927/379/17.
Куди подавати позов, щоб його не повернули
Крок 1 — замовте витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Саме він покаже, хто сьогодні ваш орендар і чи зареєстрована суборенда.
Крок 2 — перечитайте договір, зокрема пункт про перехід права власності та умови суборенди: за статтею 8 Закону «Про оренду землі» передача в суборенду можлива лише за згодою орендодавця, якщо договором не встановлено інше.
Крок 3 — позов про дострокове розірвання подається до місцевого загального (цивільного) суду за місцем розташування землі, відповідач — новий орендар.
Крок 4 — якщо торги ще тривають і право оренди з ліквідаційної маси не вибуло, картина інша, і тут варто йти до юриста.
Ця постанова вирішує питання юрисдикції, а не гарантує вам виграш по суті. Підстави розірвання договору оренди паю доводити все одно доведеться. Раніше ми розбирали, чому помилка з вибором способу захисту губить справу навіть за сильної позиції — розірвання договору оренди землі через підробку.
Три висновки для власника паю
- Банкрутство орендаря більше не відправляє вас до господарського суду, якщо торги завершені
- Перевірте пункт договору про перехід права власності — це готова підстава для позову
- Суборенда без вашої згоди незаконна, якщо договір прямо не дозволяє її
Запитання для роздумів: А якщо ваш договір узагалі не містить пункту про розірвання при зміні власника — чи лишається шанс повернути землю достроково?
Часті запитання
Куди подавати заяву про розірвання договору оренди земельного паю, якщо орендар банкрут?
До місцевого загального суду за місцем розташування ділянки, якщо право оренди вже продане на завершених торгах. Це підтвердив Верховний Суд 9 вересня 2026 року у справі №732/1388/25.
Чи може новий орендар здати мій пай у суборенду без моєї згоди?
За статтею 8 Закону «Про оренду землі» — ні, суборенда потребує згоди орендодавця, якщо інше не передбачено самим договором. Перевірте текст свого договору.
Чи переходить договір оренди до спадкоємця разом із паєм?
Так. Спадкоємець отримує землю обтяженою чинним договором оренди, навіть якщо особисто його не підписував, і стає орендодавцем замість померлого.
Однак існують і винятки: окремо ми пояснювали, чому спадкоємці померлого поручителя не зобовʼязані платити за його кредитом.
Текст рішення: Постанова Верховного Суду у справі №732/1388/25 від 09.09.2026 — Єдиний державний реєстр судових рішень
Закон: Закон України «Про оренду землі»
